Te Koop in Noord-Italië:
B&B Vakantiehuis Villa I Due Padroni
Panoramische ligging tussen de wijngaarden met grote tuin en zwembad
Vraagprijs: 495.000 euro

Instapklaar!
Direct beginnen met verhuren. Geen 'Ik Vertrek' toestanden!
Overname hypotheek mogelijk.

Kom proefwonen! Bij aankoop huursom retour!
Verhuursite: www.duepadroni.it

Villa I Due Padroni is een zeer succesvolle en gerenommeerde Bed&Breakfast in de schitterende wijnstreek Oltrepò Pavese in Lombardije, Noord-Italië. Deze streek noemt men ook wel het 'Toscane van Noord-Italië' en maakte vroeger deel uit van Piemonte waarmee het de romantische pracht van glooiende heuvels, middeleeuwse dorpjes en kastelen deelt.

Villa I Due Padroni heeft sinds 2009 al honderden gasten mogen ontvangen die vrijwel unaniem een hoge waardering hebben uitgesproken over de kwaliteit, de ligging en de omgeving van de B&B. Na dertien seizoenen met veel plezier te hebben gewerkt, de helft van die jaren als ware pensionados, hebben de eigenaren besloten dat ze nu de leeftijd hebben bereikt om écht met pensioen te gaan en een andere liefhebber de gelegenheid te geven deze schitterende activiteit voort te zetten.

Het huis (bouwjaar 1960) is in 2008/2009 volledig gerenoveerd en sindsdien perfect onderhouden. In 2014 werd het appartement Cantinetta op de benedenverdieping gerealiseerd.

Overname

Het huis en perceel wordt verkocht inclusief de inrichting van de twee appartementen die nu voor de verhuur in gebruik zijn, en de aanwezige technische apparatuur. Een groot deel van de inrichting van het eigenaren-appartement is ook voor overname beschikbaar. De eigenaren hebben de intentie om het seizoen 2022 nog af te ronden, maar een overname/overdracht tijdens dit seizoen kan in overleg ook plaatsvinden. Op het huis rust een hypotheek die tijdens de notariële overdracht wordt afgelost. In Italië is het vaak gebruikelijk dat nieuwe eigenaren de hypotheek overnemen, wat voor niet-Italianen tegenwoordig een altijd moeizame zoektocht naar een financier bespaart.

Indeling van de B&B

Begane grond

Op de begane grond (semi-interrato) bevinden zich de ingangsvestibule van het trappenhuis en het verhuurbare appartement Cantinetta met een oppervlak van ca. 50m2. Het appartement Cantinetta bestaat uit:

  • een ruime zit/slaapkamer met tweepersoonsbed en comfortabele bedbank
  • badkamer met douche, wastafel en toilet
  • een woonkeuken met eettafel, zitbank, koelkast, kookplaat, koffiemachine en oven.

In de wintermaanden kan het appartement Cantinetta worden verwarmd middels een aantal infraroodpanelen. Alle ramen hebben dubbel glas en zijn voorzien van horren.

Verder bevinden zich op de begane grond de berging en de technische ruimte met een nieuwe HR-ketel (eind 2019), 9 kg wasmachine en idem droger (beide 2019) en een wateronthardingsinstallatie (2015) om het zeer kalkrijke water van de streek voor het hele huis te verzachten.

Hieronder wordt de begane grond in foto's gepresenteerd.

Lightbox Image

plattegrond begane grond/semi-interrato

Eerste verdieping

Op de eerste verdieping bevindt zich het verhuurbare grote appartement Loggione. Het is geschikt voor maximaal 6 personen. Het is in feite een volledige zelfstandige woning en bestaat uit:

  • een grote woonkamer met een tweepersoons zit/slaapbank, twee recent gestoffeerde sofa's en televisie en muziekinstallatie
  • een compleet ingerichte woonkeuken met een 6-persoons eethoek en voorzien van een koel/vriescombinatie, vaatwasser, 4-pits gasfornuis, magnetron en oven, koffiezetter en uitgebreid serviesgoed, pannen etc
  • een badkamer met een recent gerealiseerde douche, toilet, bidet, en dubbele wastafel
  • twee slaapkamers, waarvan één met een tweepersoons handgesmeed (ferrobattuto) hemelbed en de ander met twee fraaie handgesmede (ferrobattuto) éénpersoonsbedden
  • een zeer ruim panoramaterras (40m2) op het zuiden en westen met prachtig uitzicht over de vallei, met grote tafel en zit- en ligstoelen en twee grote zonneparasols; aan de zuidkant is er bovendien een electrisch bedienbaar zonnescherm.

Het appartement beschikt over een eigen onafhankelijke ingang, en wordt centraal verwarmd met een eigen thermostaat, onafhankelijk van de andere verdiepingen. Alle ramen hebben dubbel glas en zijn voorzien van horren.

Hieronder ziet u de foto's van de verschillende kamers en ruimten van het grote appartement Loggione.

Lightbox Image

plattegrond eerste verdieping

Tweede verdieping

Ook de tweede verdieping is een zelfstandig appartement en dit wordt op dit moment door de eigenaren zelf bewoond. Het bestaat uit:

  • een grote woonkamer.
  • een compleet ingerichte open woonkeuken voorzien van een koel/vriescombinatie, vaatwasser, 5-pits gasfornuis, magnetron en oven
  • een badkamer met douche, toilet, bidet en wastafel
  • een slaapkamer, met een tweepersoons bed en toegang tot een balkon
  • een studeerkamer met toegang tot een balkon
  • een balkon/loggia op het zuiden.

Het appartement wordt centraal verwarmd, regelbaar middels een thermostaat onafhankelijk van de andere verdiepingen. Ter aanvulling staat er in de woonkamer een houtpelletkachel voor extra comfort. Alle ramen en balkondeuren zijn voorzien van dubbel glas.

Hieronder ziet u de foto's van de verschillende ruimtes op de tweede verdieping.

Lightbox Image

plattegrond tweede verdieping

Overige info over het huis en perceel

De villa, met een woonoppervlak van circa 300m2, ligt op een perceel van 2500m2. Achter het huis ligt een parkeerplaats met ruimte voor 3 personenauto's.

Naast de parkeerplaats bevindt zich een grote stenen schuur met twee verdiepingen van elk ca. 25m2. De onderste daarvan is nu in gebruik als garage en voor opslag. De pomp en filter van het zwembad zijn in deze ruimte ondergebracht. De eerste verdieping is aan één kant open en wordt nu nog als opslag gebruikt. In de schuur zijn aansluitingen voor water, afvoer en electriciteit aanwezig.
Huis en schuur wateren via twee septic tanks af op het gemeentelijk riool.
Het is mogelijk, indien gewenst, in de schuur nog een of twee extra appartement(en) of kamers te realiseren. De regels van de regio Lombardije staan de exploitatie een B&B met een maximum van tien bedden toe.

Rondom het huis ligt een fraai aangelegde tuin met een verwarmd zwembad (7,5 x 4,5m), schaduwterras en ligweide.
Hieronder ziet u een aantal recent foto's van de tuin.

Lightbox Image

Garage en opslag

TV-ontvangst

In de drie appartementen is ontvangst van alle Italiaanse TV-kanalen via digitenne (digitale terrestre) mogelijk. In het eigenarenappartement en het appartement Loggione kan men alle Nederlandse, Belgische, Duitse en andere buitenlandse TV- en radiozenders (o.m. CNN) bekijken en beluisteren, mits men beschikt over een satelliet-decoder en een abonnement op CanalDigitaal of TV-Vlaanderen. Het abonnement op CanalDigitaal kan uiteraard overgenomen worden van de huidige eigenaars.

Via een vlieringtrap kan men in het eigenaren appartement de zolder van het huis bereiken, dat ook opslagmogelijkheden biedt.

Ligging en bereikbaarheid

De villa ligt op de top van een heuvel tussen de wijngaarden van de Oltrepò Pavese (ook wel: Oud-Piemonte) met panoramisch uitzicht over de vallei en middeleeuwse dorpjes en kastelen. In de directe omgeving bevinden zich een aantal kleinschalige wijnbedrijven en de villa ligt daarmee niet geïsoleerd maar wel bijzonder rustig met weinig verkeer en geen lawaai.

Het dichtstbijzijnde dorp Santa Maria della Versa ligt op circa 3 km afstand en heeft vrijwel alle noodzakelijke voorzieningen zoals bars, restaurants, banken, postkantoor, bakker, slager etc. De meest nabijgelegen supermarkt ligt ook op ca. 3 km van de villa. De grotere plaatsen Broni en Stradella liggen op respectievelijk 9 en 12 kilometer. Hieronder ziet u een Google map van de lokatie van de villa.

Het historische universiteitsstadje Pavia met tal van uitgaansgelegenheden ligt op slechts op een half uur afstand. De wereldstad Milaan ligt op circa 70 kilometer. De badplaatsen aan de Middellandse Zee rond Genua zijn in een ruim uur te bereiken.

De aansluiting van de Villa op doorgaande wegen is goed, met de A21 autostrada (Turijn-Brescia) op slechts een kwartier rijden. Een zeer groot deel van het Noord-Europese vakantieverkeer met bestemming Midden- en Zuid-Italië passeert hierlangs en de Villa is daarvoor een aantrekkelijke tussenstop. Vanuit Nederland is de Villa in een dag rijden te bereiken.

De drie internationale vliegvelden van Milaan liggen op één (Linate) tot twee uur (Malpensa, Bergamo/Orio al Serio) van de Villa en worden o.a. door alle prijsvechters vanuit verschillende Nederlandse en Belgische luchthavens aangedaan.

De Villa ligt langs de pelgrimsroute Via degli Abati (Pavia - Pontremoli) en is op de website en in de begeleidende wandelgids vermeld.

Klimaat

De villa ligt in en streek met een aangenaam mediterraan klimaat. Vanaf half juni tot half september is het warm en droog, gemiddeld 28-33 graden, maar nooit meer dan 40oC. Ook off-season (april/mei en september/oktober) biedt de Oltrepò een prima mild klimaat voor de liefhebber om te wandelen en te fietsen.

Lightbox Image

Zaterdagmarkt in Santa Maria della Versa

Lightbox Image

Ponte coperto in Pavia

Lightbox Image

Piazza Duomo in Milaan

Lightbox Image

Middellandse Zee

Waardering door onze gasten

De grote waardering van de gasten voor villa en omgeving moge blijken uit de 160 recensies die op de belangrijkste recensiewebsite Zoover te vinden zijn, waarvan 99% zeer positief. Met een gemiddelde waardering van 9,4 geeft Zoover Villa I Due Padroni bovendien het predikaat 'Fenomenaal'.

In 2019 rangschikte Zoover de Villa onder de ’beste 10 B&B’s van heel Italië’ en zelfs de nummer 1 van Lombardije op basis van score en prijs-kwaliteitsverhouding! Verschillende malen won onze Villa de afgelopen 10 jaar een Gold of Silver Award.

Ook Google.nl rekent Villa I Due Padroni tot de 5 beste Nederlandse B&B’s van Italië! Ook op Tripadvisor staan louter positieve recensies.

Dit alles biedt een uitstekend uitgangspunt voor voortzetting van de activiteit.

Zoover award

Kansen en Mogelijkheden

Internet-presentie van de B&B

De fraaie en recent gemoderniseerde website van Villa I Due Padroni heeft een hoge autoriteit, zeker in vergelijking met andere B&B’s en vakantiehuizen in Italië, dankzij de leeftijd van het webadres, de vermelding op zeer vele relevante vakantieportalen en het hoge aantal bezoekers.

Volgens Google Analytics trekt de website ieder jaar circa 5000 bezoekers, waarvan de helft direct, een kwart via Google en een kwart via vakantieportalen.

B&B Villa I Due Padroni is goed zichtbaar op Google Business (en verschijnt dus op alle Google Maps gerelateerde plattegronden) en wordt daar een 2000 keer per maand (vooral mobiel) gevonden.

Er is een database met de e-mailadressen van enkele duizenden voormalige gasten en aanvragers beschikbaar.


Potentie

Toen wij in 2009 met de vakantieverhuur in de Oltrepò begonnen, was het gebied in het buitenland nog totaal onbekend. In de afgelopen 10 jaar is dat mede door onze activiteiten een beetje veranderd. Maar nog steeds is de Oltrepò Pavese weinig bekend en daardoor een authentiek Italiaans gebied met weinig concurrentie en zeer veel potentie. Het is zeer geschikt voor rustliefhebbers, wandelaars, fietsers, liefhebbers van wijn en heerlijk eten, voor gezinnen met kinderen en hondenbezitters. Op onze website hebben we een uitgebreid overzicht van bezienswaardigheden en mogelijke activiteiten verzameld, waaronder ook wandel- en fietsroutes. Nog meer info (stadsgidsen, folders, kaarten) is in de appartementen schriftelijk kant-en-klaar beschikbaar. In 2018 besteedde het tijdschrift De Smaak van Italie in een uitgebreid artikel aan de Oltrepo en een paar vakantiehuizen, waaronder Villa I Due Padroni.

Op dit moment beschikt Villa I Due Padroni over drie appartementen waarvan twee voor de verhuur. In de grote schuur van twee verdiepingen op het terrein kunnen eventueel een derde appartement of twee kamers gerealiseerd worden. Het grote terrein biedt eventueel (na vergunning van de gemeente) ook ruimte voor een paar kampeerplaatsen (of glamping).

De tarieven van de appartementen hebben we in de afgelopen jaren betrekkelijk bescheiden gehouden (hoge prijs-kwaliteitsverhouding), zeker in vergelijking tot corresponderende vakantiehuizen in bijvoorbeeld Piemonte. Het is o.i. mogelijk de tarieven meer marktconform te maken zonder de bezettingsgraad negatief te beïnvloeden. Informatie over omzet en netto opbrengst verstrekken we indien gewenst op persoonlijke basis.

Villa I Due Padroni ligt midden in een omvangrijk wijngebied. De boeren leveren aan enkele grote coöperaties, maar er zijn ook honderden onafhankelijke wijnboeren die hun eigen wijnen produceren, bottelen en verkopen. Verder zijn er tientallen restaurantjes en agriturismi waar het goed en zeer betaalbaar eten en drinken is. Onze gasten zijn altijd zeer geïnteresserd geweest in het maken van excursies naar een wijnproeverij of zijn benieuwd naar een Italiaanse culinaire ervaring, zoals de traditionele pranzo della domenica, de zondagslunch. De omgeving leent zich ook voor het maken van fietstochten en wandelingen door de wijngaarden met gids, of zelfs truffelzoektochten. Al die activiteiten kunnen apart of gecombineerd aan gasten worden aangeboden in de vorm van vooraf te boeken arrangementen en bieden zo de mogelijkheid voor behoorlijk wat extra inkomsten.

B&B/Vakantiehuis I Due Padroni is aangemeld op vrijwel de belangrijkste verhuurwebsites, zoals AirBnB, Booking.com, Tripadvisor, TUI, Natuurhuisje.nl, Casavacanza.it, Vakantie bij Nederlanders in Italië en Bij Landgenoten.be en nog veel meer.

Contact

Als u droomt over een eigen B&B in Italië en geïnteresseerd bent in ons vakantiehuis en meer wilt weten over de mogelijkheden van exploitatie van Villa I Due Padroni, dan kunt u ons altijd schrijven of bellen. U kunt ook gebruik maken van het onderstaande contactformulier (velden gemarkeerd met een * zijn verplicht).

Villa I Due Padroni
Frazione Spagna 9
Montecalvo Versiggia (PV)
27047 Italia
Tel: +39 0385 836048
Gsm: +39 346 857 2343

View My Stats